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    【資訊】樓市調(diào)控效果顯現(xiàn):上半年成交降溫35城或需補庫存  

    如果你問上半年樓市最重要的時點,很多人會回答“3.17”。這一天,北京再度加碼樓市調(diào)控,隨后數(shù)十個城市跟進、并屢出新招。多家地產(chǎn)研究機構(gòu)的報告顯示,樓市調(diào)控效果顯現(xiàn),熱點城市帶動下,樓市上半年銷量出現(xiàn)下滑,北京、上海、深圳的新房成交套數(shù)同比降幅都在三成以上。

    銷售面積、金額增速同步下滑

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1-5月,全國商品房銷售面積增速比1-4月份回落1.4個百分點;商品房銷售額增速回落1.5個百分點。較2017年年初,全國商品房銷售面積、金額分別下降7.4和10.8個百分點,較去年最高點下降22.2和37.3個百分點。

    銷售面積和銷售額增速的同步下滑,真實反映了緊縮政策的調(diào)控效果。

    克而瑞研究中心在《2017年上半年度總結(jié)展望》報告中指出,首先是各地存貨減少疊加嚴格“限價”導(dǎo)致新增供應(yīng)銳減,制約了銷售量增長;其次,一二線城市限購、限貸、限售等政策頻頻加碼,熱點三四線城市紛紛由刺激轉(zhuǎn)為緊縮,商品房成交規(guī)模隨之持續(xù)降低。

    不僅如此,北京3·17樓市新政掀起的一波調(diào)控潮,徹底拉開了一季度和二季度商品房銷售數(shù)據(jù)的距離??硕鹧芯恐行闹赋觯径?,商品房單月銷售面積、金額的絕對值回落至近一年的月平均水平之下,且始終處于下滑通道。

    “銷售下滑是必然的,至少三季度或延續(xù)政策收緊和量價回穩(wěn)的兩個主要特征,但伴隨補庫存和增供應(yīng)的節(jié)奏加快,預(yù)計成交下滑幅度會不斷變小?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進在接受中新網(wǎng)記者采訪時說。

    看城市

    一線樓市成交面積下降深圳降幅最大

    分城市來看,熱點一二線城市與三四線城市間的成交情況出現(xiàn)分化,一二線樓市成交結(jié)構(gòu)占比明顯減少。

    中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報(2017年上半年)》顯示,30個重點監(jiān)測城市中,17個城市上半年成交面積同比下降。其中,一線陣營中的北上廣深成交面積同比降幅較高,深圳降幅超50%,北京、上海降幅高于30%,廣州累計同比降幅為20%。

    二線城市陣營中,南京樓市上半年成交面積降幅達61.19%,杭州、長沙的同比降幅也超過50%。

    再來看成交套數(shù),記者梳理官方和機構(gòu)發(fā)布的成交數(shù)據(jù)顯示,上半年,北京、上海、深圳的新房成交套數(shù)同比降幅都在三成以上,而廣州表現(xiàn)相對平穩(wěn),同比降幅僅為一成。

    據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,北京上半年新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽16332套,同比降38.6%,創(chuàng)2010年以來同期新低;二手房交易量也減少逾三成,房價由區(qū)域性回落逐步轉(zhuǎn)為普遍回落。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示,上海上半年新建商品住宅成交套數(shù)約29300套,同比下跌51.78%。

    深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,上半年深圳新建商品住宅共成交10502套,同比降54.7%;廣州則是四大一線城市中表現(xiàn)最為平穩(wěn)的,上半年新建住宅網(wǎng)簽成交50774套,同比降10.92%。

    問庫存

    擠出效應(yīng)疊加購房意愿提升去庫存顯效

    上述中指院報告還指出,截至今年6月末,中指院監(jiān)測的12個城市中,除南京、寧波、蚌埠、廣州外,如北上深等其余城市庫存均有不同程度下降。三四線城市在溢出效應(yīng)影響下,去庫存效果顯著。

    “去庫存依然是當(dāng)前樓市的主要工作,而控房價是衍生出來的任務(wù)?!眹儡S進說,三四線樓市全面回暖,與一二線樓市政策頻頻收緊不無關(guān)系;同時,此類城市購房者的購房積極性也在提升。

    談及當(dāng)前庫存趨緊的熱點城市,嚴躍進表示,理論上,房屋存銷比低于12個月也需要補庫存。根據(jù)易居研究院70城庫存變動數(shù)據(jù),5月份存銷比低于12月的城市就有35個,且不僅有北京、上海、廣州、南京、重慶等熱點一二線城市,還囊括九江、茂名等三四線城市。

    “對于熱點樓市,增加供給是正確方向,但供給增加的內(nèi)在結(jié)構(gòu)也很重要,是不是真的增加了流入市場的有效房源,決定能否緩解供求關(guān)系?!毙鲁强毓杉瘓F股份有限公司高級副總裁歐陽捷告訴中新網(wǎng)記者。

    歐陽捷認為,一二線城市控房價有兩個基本做法:增加市場供給、控制房價上漲預(yù)期。“因為,如果房價預(yù)期上漲,基于購房者‘買漲不買跌’的心理,可能會吸引剛需和改善型購房者成為‘投資者’”。

     

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