今年7月，馬先生通過一家中介看中了一套二手房，102平方米的三房總價170萬元，由于總價不高，馬先生是一次性付款買下來的。交易過程中，過戶、付款以及交割都非常順利，拿到房子不久，馬先生就著手裝修。裝到一半，突然有名男子上門，說這個房子是他的，還有一張原房主寫給他的抵押協(xié)議。原來，賣方在一年前向該男子借了30萬元，承諾以名下的這套房屋做抵押，還去做了相關的公證手續(xù)，現(xiàn)在賣方不見蹤跡，債主只能上門收房。馬先生雖然覺得這套房子已經(jīng)過完戶應該是完全屬于自己的了，但是看著抵押協(xié)議的公證書還是覺得不安，怕萬一債主起訴，法院會不會將房子判給債主 
對此馬先生找到一家律師事務所進行詢問，事務所了解到馬先生的情況，告知馬先生完全不必擔心房子被法院收回。雖然那名男子手中的抵押協(xié)議以及公證書能證明這套房子確實被原房主抵押給他了，但是首先債主是原房主，和馬先生無關。而且最為關鍵的是，馬先生所購的房子已經(jīng)順利辦理了過戶，就說明這套房子沒有在房管局做過正規(guī)的抵押登記，債主和原房主之間簽署的完全是私下的抵押協(xié)議。再加上馬先生在購房時根本就不知道他們之間的債務關系，因此，本著保護第三人善意取得房產(chǎn)的行為，這個交易行為是有效的，房產(chǎn)不會被追回。債主的借款協(xié)議還是有效的，原業(yè)主該還的錢總是要還的，只不過對這套物業(yè)的產(chǎn)權(quán)抵押無效，所以說這個債主還是要找到原房主才行，找馬先生沒用。 
周立新律師指出，根據(jù)相關規(guī)定，一旦要涉及到有關房產(chǎn)的抵押事宜，無論是抵押給銀行還是抵押給其他機構(gòu)或個人，都必須要去國土局填表備案，這樣房產(chǎn)進行交易過戶前必須要先解除抵押登記。 
如果沒有進行正常備案，即使是有公證的私下協(xié)議，也是不能剝奪新業(yè)主權(quán)利的，因為其完全屬于不知情人。凡是做過抵押的房子,都會在房產(chǎn)證上有體現(xiàn),一般沒有抵押的房子在“他項權(quán)”一欄里是空著的，處于抵押狀態(tài)的則會注明。 
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