中國房地產(chǎn)將進(jìn)入下半場，其主要特征是高端房和中低端房的兩極分化：改善型需求增長，高端房價(jià)格看漲；保障房供應(yīng)增長，中低端市場價(jià)格平穩(wěn)

    從1-7月銷售業(yè)績來看，萬科(000002.SZ)銷售均價(jià)較去年均價(jià)下降4%，中國海外發(fā)展(00688.HK)卻同比大增35.2%，可見在調(diào)控之下，中低端住宅市場與高端住宅市場已初步呈現(xiàn)兩極分化格局，中低端房價(jià)格拐點(diǎn)臨近，高端房價(jià)格看漲。中金公司認(rèn)為這是未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢(shì)。

    以滿足剛性需求為主的萬科2011年1-7月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積637. 2萬平方米，銷售金額740.9億元，均價(jià)11627元/平方米。而2010年全年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081. 6億元，均價(jià)12050元/平方米。上半年均價(jià)較去年全年均價(jià)下降4%。由此可見，萬科上半年的業(yè)績建立在以價(jià)換量的基礎(chǔ)上。近年來萬科銷售均價(jià)一直勻速上升，這是自2007年王石提出拐點(diǎn)論降價(jià)以來，萬科的第二個(gè)價(jià)格拐點(diǎn)?？梢娙f科代表的中低端住宅市場價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)。

    致力中高端地產(chǎn)的中海2011年1-7月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積356.5萬平方米，同比增長34.7%；銷售額港幣602.9億元，同比增長82.4%。經(jīng)測算，銷售均價(jià)16900港元/平方米，2010年中海銷售均價(jià)12500港元/平方米，在調(diào)控背景下，中海的銷售均價(jià)反而逆市大漲35.2%?？梢娭泻４淼母叨俗≌袌龅膬r(jià)格并未受到影響。

    為何高端房價(jià)在調(diào)控之下價(jià)格堅(jiān)挺呢？擅長高端地產(chǎn)的龍湖地產(chǎn)(00960.HK)一位高管告訴記者，因?yàn)楦叨朔康馁徺I者對(duì)于價(jià)格的敏感性不高，也大多不依賴杠桿。他們更關(guān)注房產(chǎn)的保值增值功能，所以如果降價(jià)，反而更沒人買。這時(shí)保持價(jià)格不變，甚至漲價(jià)，才能刺激購買。

    北京主要開發(fā)商首開股份(12.00,-0.36,-2.91%)(600376.SH)也體現(xiàn)出高端產(chǎn)品和中低端產(chǎn)品打折力度差異很大的特點(diǎn)。其中，中端產(chǎn)品打折力度較大，如7月8日開盤的首開常青藤均價(jià)24000元/平方米，1居減14萬元，2居減18萬元，3居減19萬元，復(fù)式減33萬元。高端產(chǎn)品折扣不多或沒有折扣，首開璞瑅99折，首開鉑郡沒有折扣。

    業(yè)內(nèi)分析人士指出，目前北京市場上購房主力為剛性需求和改善型需求，這兩種需求導(dǎo)致其選擇房源多集中在單價(jià)2萬元以下及4萬元以上的品質(zhì)樓盤，導(dǎo)致單價(jià)2萬—3萬元之間的項(xiàng)目處于尷尬地位，不得不以降價(jià)吸引買房人。

    中金公司地產(chǎn)分析師白宏煒認(rèn)為，中國房地產(chǎn)將進(jìn)入下半場，其主要特征是高端房和中低端房的兩極分化：改善型需求增長，高端房價(jià)格看漲；保障房供應(yīng)增長，中低端市場價(jià)格平穩(wěn)。理由是，保障房供給達(dá)一定規(guī)模后，將擠占中低端房的市場，從而抑制中低端房的價(jià)格。而高端房的土地供應(yīng)進(jìn)一步減少，高端房價(jià)格進(jìn)一步抬升。商品房價(jià)格將更加市場化。